7.5股權方式轉讓房地產是否一定有利

案例背景

M公司為房地產開發企業，A公司為其母公司。2021年，M公司支付3000萬元土地出讓金取得了一宗土地的使用權擬開發非普通住宅項目。同年，M公司投入房地產開發成本共計1500萬元，三項期間費用為500萬元。后M公司由于現金流問題而無法繼續開發，欲將該未完工的在建工程以8500萬元(不含增值稅)的價格轉讓給B公司。除該房地產項目外，M公司無其他業務，契稅適用的稅率為3%。

問題：如何降低本次在建工程轉讓的整體稅負?

案例分析

在直接轉讓資產的情況下，雙方的稅負分析如下：

A公司：

(1)應納增值稅=8500×5%=425(萬元)

(2)應納城市維護建設稅及附加=425×(7%+3%+2%)=51(萬元)

上述兩項稅費合計=425+51=476(萬元)

(3)土地增值稅：

不含稅收入為8500萬元。

可扣除項目金額=(3000+1500)×(1+20%+10%)+51=5901(萬元)

增值額=8500-5901=2599(萬元)

增值率=2599÷5901×100%=44%

適用土地增值稅稅率30%,速算扣除數為0。

應納土地增值稅=2599×30%-5901×0=779.7(萬元)

(4)應納企業所得稅=(8500-3000-1500-500-51-779.7)×25%=667.33(萬元)

稅費合計=476+779.7+667.33=1923.03(萬元)

B公司：

應繳契稅=8500×3%=255(萬元)

雙方合計總體稅負=1923.03+255=2178.03(萬元)

籌劃方案

為了降低轉讓環節的整體稅負，A公司可以從土地增值稅入手，選擇運用轉讓股權的方式完成不動產項目的轉讓，具體操作流程：A公司先將其股份的80%轉讓給B公司，20%轉讓給C公司；然后C公司將其從A公司取得的M公司20%的股權轉讓給B公司，至此，B公司取代A公司成為M公司的母公司通過股權轉讓的手段實現了房地產開發項目的實質轉移(之所以分兩次轉讓，主要是為了回避國稅函〔2000〕687號文中關于單次100%轉讓股權且這些以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物，本著實質重于形式的原則應征收土地增值稅)。

稅負分析如下：

股權轉讓不屬于增值稅的應稅行為，不征增值稅。土地增值稅暫免征收。

企業所得稅=(8500-5000)×25%=875(萬元)

A公司要繳納的稅負總計為875萬元。

與直接轉讓資產的方式相比，股權轉讓節稅金額為1303.03萬元。

B公司拿到項目后繼續投入約7500萬元進行項目開發建設，其間一共發生期間費用800萬元。該部分項目為非普通住宅，后續取得不含增值稅銷售收入共計26000萬元。在以股權轉讓方式完成前述開發后，后續稅負情況分析如下：

(1)應納增值稅=26000×5%=1300(萬元)

(2)應納城市維護建設稅及附加=1300×(7%+3%+2%)=156(萬元)

上述兩項合計=1300+156=1456(萬元)

(3)土地增值稅：

不含稅收入為26000萬元。

可扣除項目金額=(3000+1500+7500)×(1+20%+10%)+156=15756(萬元)

增值額=26000-15756=10244(萬元)

增值率=10244÷15756×100%=65%

適用土地增值稅稅率40%,速算扣除數為5%。

應納土地增值稅=10244×40%-15756×5%=3309.8(萬元)

(4)應納企業所得稅=(26000-3000-1500-500-7500-800-156-3309.8)×25%=2308.55(萬元)

稅費合計=1456+3309.8+2308.55=7074.35(萬元)

在上個環節采用資產轉讓方式，納稅情況如下：

(1)應納增值稅=(26000-8500)×5%=875(萬元)

(2)應納城市維護建設稅及附加=875×(7%+3%+2%)=105(萬元)

上述兩項合計=875+105=980(萬元)

(3)土地增值稅：

不含稅收入為26000萬元。

法律依據

《國家稅務總局關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的批復》(國稅函〔2000〕687號)。國家稅務總局之所以做出這樣的回復，主要是基于實質重于形式的原則，采取稅收穿透原理進行反避稅。但現在全國各地稅務機關對該文件的執行口徑不一，有參照執行的，也有未參照執行的。問題的關鍵點在于，回復針對的是一次性轉讓100%股權的行為，并不包括轉讓比例未達100%或分次轉讓的情形。上述案例中之所以分拆成兩步操作，就是為了規避該文件的政策限制。

案例總結

判斷一個交易方式的好壞，不能只看一方，也不能只看一個階段，而是要全面綜合考量，才能得出科學的結論。判斷一個稅務籌劃方案的好壞往往要全方位考察，有時從某個階段或者某些階段來看，稅務籌劃方式是合理的，但從全局來看，稅務籌劃方案可能無法起到節稅的效果。不成功的稅務籌劃方案帶來的結果可能費時費力，反而增加了稅負。